5억 원 주담대, 고정과 변동 금리차가 0.2%p까지 좁혀졌습니다. 0.2%p가 1년에 약 100만 원 차이입니다. 2026년 10월 23일 기준 5대 은행 주담대 금리는 5년 혼합·주기형 등 고정형이 연 4.62~6.66%, 변동형이 연 4.42~6.48%로 안내됩니다. 예전엔 변동이 확실히 쌌는데, 10월 기준으로는 격차가 사라졌습니다.
금리차는 하단 기준 0.20%p로, 9월 말 0.55%p에서 0.35%p 줄었습니다. 7월 말에는 1%p 이상 벌어졌던 격차가 10월에는 0.2%p까지 좁혀진 흐름입니다. 이 글에서는 고정·혼합·주기·변동 금리 구조와 격차가 좁혀진 이유, 5년 뒤 청구서가 바뀌는 지점, 조건별 판단 기준, 갈아타기와의 관계를 순서대로 정리합니다. 금리 수치는 모두 2026년 10월 기준 시점 한정 수치이니, 실행 전 은행연합회 공시로 다시 확인하시기 바랍니다.
1. 금리 구조 한눈에: 고정·혼합·주기·변동, 뭐가 다른가
은행에서 말하는 고정금리는 대부분 처음 5년만 고정되는 혼합형이거나, 5년마다 금리를 다시 정하는 주기형입니다. 순수 고정금리, 즉 만기까지 금리가 그대로인 상품은 거의 없는 것으로 안내됩니다. 혼합형은 최초 5년 고정 후 변동금리로 전환되는 구조입니다.
주기형은 5년마다 금리를 재산정하는 구조이고, 변동형은 6개월마다 신규 취급액 기준 코픽스(COFIX)에 연동해 금리가 바뀌는 구조입니다. 같은 고정이라는 말이라도, 고정 기간이 끝나면 어떻게 되는지가 전혀 다릅니다.
| 금리 유형 | 구조 | 금리 변경 시점 |
|---|---|---|
| 혼합형 | 최초 5년 고정 후 변동 전환 | 5년 후 변동금리 적용 |
| 주기형 | 5년마다 금리 재산정 | 5년 주기마다 재산정 |
| 변동형 | 코픽스 연동 | 6개월마다 변경 |
대출을 고를 때는 금리 숫자만 보지 말고, 고정 기간이 몇 년인지, 고정 기간이 끝나면 어떤 기준금리로 전환되는지를 먼저 확인하시기 바랍니다. 계약서에서 고정 기간 종료 후 적용 기준금리 항목을 찾아보시기 바랍니다.
2. 왜 좁혀졌나: 코픽스 3.43% 상승 vs 은행채 5년물 하락
격차가 좁혀진 배경에는 엇갈린 흐름이 있습니다. 신규 취급액 기준 코픽스는 2026년 9월 3.43%로, 전월 3.18%보다 0.25%p 올랐습니다. 2024년 6월 이후 가장 높은 수준으로 안내됩니다. 코픽스가 오르면 변동금리는 다음 재산정 시점에 따라 오릅니다.
반대로 은행채 5년물 금리는 9월 말 4.525%에서 10월 23일 4.283%로 0.242%p 내렸습니다. 고정금리 재원이 되는 은행채 금리가 내리면서 고정금리 하단이 낮아졌고, 코픽스가 오르면서 변동금리 하단이 올라간 것입니다.
| 지표 | 수치 |
|---|---|
| 신규 코픽스(2026년 9월) | 3.43%, 전월 3.18% 대비 +0.25%p |
| 은행채 5년물(9월 말 → 10월 23일) | 4.525% → 4.283%, -0.242%p |
| 고정·변동 금리차 하단(9월 말 → 10월) | 0.55%p → 0.20%p |
8월 은행 신규 주담대 평균금리는 변동 4.53%, 고정 4.88%로 차이 0.35%p였던 것으로 안내됩니다. 지표가 엇갈리는 시기에는 어느 한쪽 금리가 계속 싸다고 단정할 수 없습니다. 금리는 매일 바뀌므로, 실행 전 은행연합회 공시로 다시 확인하시기 바랍니다.
금리차 추세를 보면 7월 말 1%p 이상이던 격차가 9월 말 0.55%p로 줄었고, 10월에는 0.20%p까지 좁혀졌습니다. 상단 기준 격차도 약 0.51%p에서 0.20%p로 축소된 것으로 안내됩니다. 격차가 좁혀진다는 것은 고정형의 금리 부담이 상대적으로 줄었다는 의미이지만, 금리가 앞으로 어떻게 움직일지는 알 수 없습니다.
3. 5년 뒤 청구서: 혼합형 고정 기간이 끝나면 어떻게 되나
혼합형 5년 고정이 끝나면 변동금리로 전환되는 것으로 안내됩니다. 전환 후 기준금리는 은행마다 달라 코픽스일 수도, 금융채일 수도 있습니다. 5년 뒤 금리를 지금 알 수 없다는 점이 혼합형의 함정입니다.
5억 원 대출 기준으로 금리차 0.2%p는 연 약 100만 원의 이자 차이로 계산됩니다. 다만 이는 원금과 상환방식, 기간을 반영하지 않은 단순 산술 예시입니다. 실제 이자는 상환방식과 기간에 따라 달라지므로, 단순 계산만으로 대출 총비용을 판단하지 마시기 바랍니다.
주기형은 5년마다 금리를 재산정하는 구조라, 혼합형과는 다른 방식으로 5년 뒤 청구서가 정해집니다. 고정 기간 종료일을 달력에 적어두고, 종료 전에 전환 기준금리를 확인하는 습관이 필요합니다. 대출 실행 시점의 금리만 보고 30년짜리 결정을 내리면 안 됩니다.
5년 뒤 청구서를 가늠할 때는 전환 기준금리가 무엇인지가 핵심입니다. 코픽스로 전환되는지, 금융채로 전환되는지에 따라 5년 뒤 금리가 달라집니다. 대출계약서에 적힌 전환 기준금리를 확인하고, 해당 기준금리의 최근 움직임을 함께 살펴보시기 바랍니다.
4. 조건별 판단 기준: 누가 고정, 누가 변동인가
정해진 답은 없습니다. 금리 상승이 걱정되고 월 상환액 안정을 원하면 고정형(혼합·주기형)을 검토하는 것이 일반적입니다. 금리 하락을 예상하고 유연하게 대응하고 싶으면 변동형을 검토하는 것이 일반적입니다. 어느 쪽이 유리하다는 결론을 내리지 않고, 조건에 따라 검토 대상이 달라진다고 보는 것이 맞습니다.
상환 여력도 함께 봐야 합니다. 금리가 올라도 월 상환액을 감당할 수 있는지, 금리가 내리면 갈아타기를 검토할 여력이 있는지를 따져보시기 바랍니다. 원금과 금리 변동 위험은 대출을 받는 동안 계속 따라다닙니다.
스트레스 DSR도 판단 기준입니다. 스트레스 금리 3.0%가 적용되어 수도권 한도가 재산정되는 것으로 안내됩니다. 금리 유형 선택 전에 스트레스 DSR 한도까지 함께 확인하면, 빌릴 수 있는 금액과 감당할 수 있는 금액을 구분할 수 있습니다.
5. 갈아타기와의 관계: 이미 대출받은 사람은
이미 대출을 받은 사람에게는 신규 선택과 갈아타기가 다른 문제입니다. 대환 시에는 금리 유형을 다시 선택할 수 있는 것으로 안내됩니다. 지금 변동형이라도 대환하면 고정형으로 바꿀 수 있고, 그 반대도 가능합니다.
갈아타기 전에는 중도상환수수료를 먼저 확인하시기 바랍니다. 중도상환수수료가 면제되는 조건인지, 면제 기간이 지났는지를 따져봐야 합니다. 수수료가 크면 금리차가 좁혀져도 갈아타기 실익이 줄어듭니다.
갈아타기 때도 스트레스 DSR 한도가 적용됩니다. 새로 받는 대출의 한도와 금리를 함께 비교해야 하며, 금리 숫자 하나만 보고 갈아타기를 결정하지 마시기 바랍니다. 다음 절에서는 실행 전 체크리스트를 정리합니다.
6. 관련 제도와 함께 보기
주담대 갈아타기 전 스트레스 금리 3.0%부터 확인하는 내용은 스트레스 DSR·수도권 한도 재산정 정리 글에서, 갈아타기 전 중도상환수수료부터 확인하는 내용은 중도상환수수료 면제 조건 정리 글에서 각각 확인할 수 있습니다. 스트레스 DSR은 빌릴 수 있는 한도를 정하고, 중도상환수수료는 갈아타기 비용을 정합니다.
고정·변동 선택은 금리 숫자만으로 끝나지 않습니다. 한도가 얼마인지, 갈아타기 비용이 얼마인지까지 함께 계산해야 전체 그림이 보입니다. 두 글을 함께 읽으면 신규 대출과 대환 대출의 판단 기준이 한 번에 정리됩니다.
대출은 금액이 크고 기간이 깁니다. 금리 유형 하나만 보고 결정하기보다, 한도와 수수료, 고정 기간 종료 후 기준금리를 함께 확인하시기 바랍니다.
7. 오늘 할 일 체크리스트: 대출 실행 전 확인할 것
| 점검 항목 | 확인 포인트 |
|---|---|
| 금리 유형·고정 기간 | 본인 대출의 금리 유형·고정 기간 종료일·전환 기준금리(COFIX·금융채) 확인 |
| 공시 금리 대조 | 은행연합회 공시 금리 대조, 2026년 10월 기준 수치 재확인 |
| 스트레스 DSR 한도 | 스트레스 금리 3.0% 적용 한도 확인 |
| 중도상환수수료 | 갈아타기 검토 시 면제 조건·기간 확인 |
본인 대출의 금리 유형과 고정 기간 종료일, 전환 기준금리를 확인하고, 은행연합회 공시 금리와 대조해 보시기 바랍니다.
스트레스 DSR 한도와 중도상환수수료까지 함께 확인하면, 금리 숫자만으로는 보이지 않는 비용이 드러납니다.
대출 실행 전에는 은행 2~3곳의 고정·변동 금리를 같은 날짜 기준으로 비교해 보세요.
핵심 정리: 2026년 10월 23일 기준 5대 은행 주담대 금리는 5년 혼합·주기형 등 고정형이 연 4.62~6.66%, 변동형이 연 4.42~6.48%로 안내되며, 하단 기준 금리차는 0.20%p까지 좁혀졌습니다. 신규 코픽스는 2026년 9월 3.43%(전월 대비 +0.25%p), 은행채 5년물은 9월 말 4.525%에서 10월 23일 4.283%로 내렸습니다. 혼합형은 최초 5년 고정 후 변동금리로 전환되고, 주기형은 5년마다 재산정되며, 변동형은 6개월마다 코픽스에 연동됩니다. 금리 수치는 모두 2026년 10월 기준 시점 한정 수치이니 실행 전 은행연합회 공시로 다시 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q1. 고정금리와 변동금리의 차이가 뭔가요?
A1. 고정금리는 정해진 기간 동안 금리가 그대로이고, 변동금리는 6개월마다 코픽스(COFIX)에 연동해 금리가 바뀝니다. 다만 은행의 고정금리 상품은 대부분 처음 5년만 고정되는 혼합형이거나 5년마다 금리를 다시 정하는 주기형입니다. 순수 고정금리(만기까지 고정)는 거의 없습니다.
Q2. 10월 기준으로 고정과 변동 금리차가 얼마나 나나요?
A2. 2026년 10월 23일 기준 5대 은행 주담대 금리는 5년 혼합·주기형 등 고정형이 연 4.62~6.66%, 변동형이 연 4.42~6.48%로, 하단 기준 격차는 0.20%p까지 좁혀졌습니다. 9월 말 0.55%p에서 0.35%p 줄었습니다. 금리는 매일 바뀌므로 실행 전 은행연합회 공시로 다시 확인하세요.
Q3. 혼합형 5년 고정이 끝나면 금리가 어떻게 되나요?
A3. 변동금리로 전환됩니다. 전환 후 기준금리는 은행마다 달라 코픽스일 수도, 금융채일 수도 있습니다. 대출계약서에서 '고정 기간 종료 후 적용 기준금리' 항목을 확인하세요.
Q4. 코픽스가 오르면 변동금리는 바로 오르나요?
A4. 6개월 주기로 반영됩니다. 신규 취급액 기준 코픽스가 오르면 다음 금리 재산정 시점에 변동금리가 따라 오릅니다. 2026년 9월 신규 코픽스는 3.43%로 전월(3.18%)보다 0.25%p 올랐습니다.
Q5. 고정과 변동 중 무엇을 골라야 하나요?
A5. 정해진 답은 없습니다. 금리 상승이 걱정되고 월 상환액 안정을 원하면 고정형(혼합·주기형)을, 금리 하락을 예상하고 유연하게 대응하고 싶으면 변동형을 검토하는 것이 일반적입니다. 스트레스 DSR 한도와 중도상환수수료까지 함께 비교하세요.
※ 이 글은 주택담보대출 금리 유형에 대한 일반 정보 제공을 목적으로 하며, 2026년 10월 보도와 은행연합회 공시를 바탕으로 정리했습니다. 금리 수치는 기준 시점 한정 수치로 매일 바뀌며, 특정 상품의 매수를 권유하거나 수익을 보장하지 않습니다. 대출 실행 전 은행연합회 공시와 대출계약서에서 본인 적용 조건과 원금·금리 변동 위험을 확인하시기 바랍니다.