전세 해지할 때 위약금, 얼마를 내야 할까?
이사를 앞두고 전세 계약을 중도에 해지하게 되면 위약금 문제로 갈등이 생기는 경우가 많습니다. 계약서 특약이 있는 경우도 있고, 법정 기준을 따라야 할 때도 있는데요. 오늘은 2025년 최신 기준으로 전세 위약금 계산 방법을 계약서 특약부터 법적 기준, 실손해 인정 여부까지 전부 정리해드립니다.
실제 계약서 내용을 먼저 확인하고, 특약이 없다면 보증금 기준 월 이자 계산 방식을 적용하세요.
1. 계약서에 특약이 있다면? → 무조건 우선 적용
전세 계약서에 중도해지 시 위약금 관련 조항이 있는 경우, 그 특약 내용이 법보다 먼저 적용됩니다.
| 특약 내용 예시 | 적용 결과 |
|---|---|
| "해지 시 잔여기간 월세 2개월분 배상" | 2개월분 납부로 계약 종료 |
| 특약 없음 | 법정 기준 적용 |
2. 특약이 없다면? → 보증금 연 5% 기준 월 계산
특약이 없다면 법정 위약금 기준은 보증금 × 연 5% ÷ 12 방식으로 월 단위 환산한 금액을 기준으로 합니다.
예시:
보증금 1억 원 → 연 5%는 500만 원 → 월 41.6만 원
남은 계약기간 3개월이면 41.6만 × 3 = 약 125만 원
| 보증금 | 월 환산 (연 5%) | 3개월 조기 해지 시 |
|---|---|---|
| 1억 원 | 41.6만 원 | 약 125만 원 |
| 2억 원 | 83.3만 원 | 약 250만 원 |
3. 임대인이 실손해를 입증한 경우
임대인이 "새 세입자 구하지 못해 공실이 생겼다"거나 "더 낮은 보증금으로 계약했다"는 것을 명확히 입증하면 해당 손해에 대한 배상을 청구할 수 있습니다.
단, 단순 주장만으로는 배상이 어렵고 계약서, 공실 자료 등 실증 자료가 있어야 합니다.
4. 신규 세입자 구하면 위약금 면제 가능
세입자 본인이 새로운 세입자를 직접 구해 계약이 정상 승계된 경우, 위약금은 대부분 면제 또는 감액됩니다.
임대인의 실질적 손해가 없다면 배상 책임도 자연스럽게 없어집니다.
5. 계약 해지 의사는 반드시 내용증명으로
전화나 문자 통보는 법적 효력이 없을 수 있습니다. 내용증명 우편을 통해 공식적으로 해지 의사를 전달해야 향후 분쟁을 막을 수 있습니다.
6. 과도한 위약금은 감액 청구 가능
민법 제398조에 따라, 위약금이 지나치게 과다한 경우 법원에 감액을 청구할 수 있습니다.
최근 사례에서도 500만 원 위약금이 150만 원으로 줄어든 판결이 나왔습니다.
7. 위약금 핵심 요약
| 상황 | 위약금 적용 기준 |
|---|---|
| 계약서 특약 있음 | 특약 내용 우선 |
| 특약 없음 | 보증금 연5% 월 계산 |
| 임대인 실손해 입증 | 실손해 배상 |
| 신규 세입자 계약 | 면제 또는 감액 |
| 과다한 청구 | 법원 감액 가능 |
결론: 정확한 계산과 절차가 가장 중요합니다
2025년 현재, 전세 계약 중도 해지 시 위약금은 단순히 금액으로만 계산할 수 없습니다. 계약서 특약, 임대인의 실손해, 세입자의 협조 여부 등 여러 요소가 위약금 산정에 작용합니다.
계약 전 꼼꼼한 특약 작성과 계약 해지 시 정당한 절차 진행이 가장 확실한 대응책입니다.
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